✅ Gayrimenkul Sertifikalarına İlişkin Genel Esaslar
Gayrimenkul sertifikaları (kısaca “GS” diyeceğiz), yatırımcıların büyük projelere küçük paylarla katılımını sağlayan yenilikçi bir finansal araçtır. Bu yazımızda, anılan sertifikaların ihraç esaslarından arsa sahibine ilişkin yükümlülüklere, değerleme ve kontrol mekanizmalarından yatırımcı haklarına kadar tüm detayları sade ve anlaşılır bir dille ele alıyoruz.
📌 GS Nedir?
GS, inşa edilecek veya edilmekte olan gayrimenkul projelerinin finansmanında kullanılmak üzere ihraç edilen, gayrimenkul projesinin belirli bağımsız bölümlerini veya bağımsız bölümlerin belirli bir alan birimini temsil eden nominal değeri eşit sermaye piyasası aracıdır. Yatırımcılar bu sertifikalar sayesinde bir projede doğrudan mülkiyet edinmeden, projenin getirilerinden faydalanabilir.
🧩 Sertifika İhracı Nasıl Yapılır?
1.Temsil Edilen Ünite Türü
-
- Sertifikalar, ya bağımsız bölümleri doğrudan ya da belli alan birimlerini temsilen ihraç edilir.
- Alan birimine göre ihraçlarda “şerefiye” farkları göz önünde bulundurulur.
2.Şartlar ve Sınırlamalar
-
- İhraç edilecek bağımsız bölümlerde herhangi bir hukuki engel (ipotek, haciz vs.) olmamalıdır.
- Bir binadaki tüm bağımsız bölümler bütünüyle sertifikaya konu edilmeli, tekil bölümler seçilemez.
3.İhraç Tutarı ve Değerleme
-
- Sertifikaların değeri, bağımsız değerleme raporuna göre belirlenir.
- Ek satış yapılabilir; ancak bu durum izahnamede açıkça belirtilmelidir.
🔁 Sertifika İtfası ve Geri Alım Esasları
- Sertifikalar, proje tamamlandığında asli veya tali edimle ya da cezai şartla birlikte itfa edilir.
- İhraççı, proje bitmeden de sertifikaları geri alabilir ancak bu, izahnamede belirtilen esaslara göre yapılmalıdır.
🛡️ Yatırımcı Hakları ve Koruma Mekanizmaları
- Yatırımcı haklarını korumak amacıyla “edim sorumlusu” atanması zorunludur.
- Bu sorumlu, proje ilerlemesi ve yatırımcıya yapılan ödemeleri düzenli raporlarla denetler.
- Yatırımcılara zarar doğması hâlinde tazmin şartları önceden belirlenir.
🏗️ İhraççı ve Arsa Sahibine İlişkin Şartlar
GS ihraç etmek isteyen şirketlerin:
- Benzer büyüklükte en az bir projeyi son 5 yıl içinde tamamlamış olması,
- Projeye konu arsanın mülkiyetine sahip olması,
- Güçlü bir finansal yapıya ve gerekiyorsa derecelendirme notuna sahip olması gerekir.
Kamu kurumlarının iştirak ettiği projelerde bazı istisnalar tanınmaktadır.
📊 Raporlama: Değerleme, Fizibilite ve İnşaat Süreci
- Sertifikaya konu projeler için bağımsız değerleme raporları hazırlanır.
- Projenin ilerleyişine göre fizibilite ve inşaat ilerleme raporları da zorunludur.
- Bu belgeler yapı denetim kuruluşları tarafından düzenlenir ve doğruluklarından sorumludurlar.
🌐 Sertifikaların Alım-Satım ve Borsa İşlemleri
- GS, halka arz edilerek ya da yalnızca nitelikli yatırımcılara satılarak ihraç edilebilir.
- Sertifikaların Borsa İstanbul’da işlem görmesi zorunludur.
🧾 Ek Güvenceler ve İstisnalar
- Gerekli görüldüğünde, itfa bedelinin banka garantisi altına alınması istenebilir.
- Kurul, kamu projelerinde bazı şartlardan muafiyet verebilir.
🎯 Sonuç olarak, GS, şeffaflık ve denetim mekanizmalarıyla yatırımcıları koruyan, projelere sermaye sağlayan etkili bir finansal araçtır. Mevzuatın sunduğu ayrıntılı düzenlemeler, bu sistemin güvenle işlemesini sağlar.
Gayrimenkul sertifikaları hakkında daha detaylı bilgi almak ve hizmetlerimizden yararlanmak için bizimle iletişime geçebilirsiniz. 25 yılı aşan uzmanlık, bilgi birikimi ve tecrübemiz ile yanınızdayız. Ayrıca, dilerseniz Kurucumuz Dr. Soner Altaş‘ın Ticaret Hukuku alanındaki eserlerine göz atabilir veya Türkiye’nin ilk ve tek Şirketler Hukuku ile Organize Sanayi Bölgeleri Hukuku Bilgi Sistemi olan Tacirsoft Hukuk Bilgi Sistemi’ni yakından inceleyebilirsiniz.
